Киев продают иностранцам

На данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5-2 раза превышает показатели прошлого года. По мнению эксперта, массово выставлять на продажу имеющиеся в активах компаний и частных лиц наделы собственников вынуждает недостаток средств для их освоения. «Для этого необходимы большие вложения. Обойтись собственными ресурсами при реализации масштабных проектов удается немногим, а найти заемные с наступлением кризиса стало практически невозможно. Свою роль в появлении большого числа продавцов сыграли также потеря рынком ликвидности, спад продаж и резкое снижение стоимости земли, а также объектов недвижимости по всем сегментам рынка», - говорит г-н Клименко. Его слова подтверждают и представители других компаний, добавившие, что пока одни инвесторы заморозили свои проекты до лучших времен, а другие уже длительное время ищут партнеров по бизнесу, значительная доля собственников земли решила продать свои наделы, не дожидаясь возможного их подорожания.

На сегодняшний день, по данным «Траектории», 80% предлагаемых к продаже участков расположены в пригороде и лишь 20% - в Киеве. При этом первые, как правило, неликвидны, поскольку не переведены из земель ОСГ. «Большая часть наделов в области предназначена для строительства коттеджных городков либо логистических центров и только на 20-25% можно возвести многофункциональные и торгово-развлекательные комплексы. В столице же под многофункциональные комплексы предлагается более 60% продаваемой земли, треть от предложения предназначена для возведения офисных и торгово-развлекательных центров и 10% - под производственные и логистические парки», - рассказала «ДС» PR-менеджер Украинской риэлторской группы Дарья Дружченко. Но если в первой половине года спрос на коммерческие участки как в области, так и в городе стремился к нулю, то осень принесла увеличение продаж. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, если в начале 2008 г. они ежемесячно продавали до 400 га крупноформатной земли, то нынешними весной-летом - не более 5-10 га, а на протяжении осени - порядка 50 га. «Причем прослеживается тенденция роста как количества сделок, так и размеров наделов. Сегодняшние покупатели крупных участков - это иностранные фонды (90% продаж), которые до недавнего времени приобретали по 20-30 га, а сейчас подают заявки на наделы площадью 100-150 га», - говорит он.

Устремившись вниз
Основной причиной возрождения интереса иностранных фондов к столичной и пристоличной крупноформатной земле эксперты считают значительное снижение цен. По словам директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, приобретение крупного участка рассматривается потенциальными покупателями преимущественно с точки зрения спекулятивного интереса. «Зачастую они выдвигают встречные требования, занижая предложенную собственником стоимость в 2-2,5 раза. Как ни парадоксально, но нередко им идут навстречу, уступая надел по демпинговой цене», - говорит эксперт.

По информации Сергея Клименко, за год стоимость крупноформатных участков под возведение жилья, многофункциональных, торговых, офисных, логистических комплексов и коттеджных городков упала на 20-70%. Более всего подешевели наделы площадью свыше 50 га, расположенные в 20 и более километрах от Киева, а также мало пригодные для строительства пригородные участки, рядом с которыми нет необходимых инженерных коммуникаций. Например, в пгт Бородянка 40 га под коттеджный городок, которые в мае прошлого года предлагались по $850/сотка, сегодня выставляются уже по $300. 70 га возле Макарова с аналогичным целевым назначением в июне прошлого года стоили $800/сотка, сейчас же собственник просит $350. Под жилую застройку сотка земли в том же Макаровском районе предлагается нынче и вовсе по $300. А 50 га в Фастове под сооружение многофункционального комплекса подешевели за год с $900 до $400/сотка.

Руководитель отдела продаж недвижимости компании IDGROUP-development Оксана Лавриненкова утверждает, что больше всего демпингуют продавцы наделов под жилое строительство. Именно с таких земель можно будет после кризиса получить наибольший доход, выгодно их перепродав. «Особо привлекательны участки, которые в результате изменения границ населенного пункта войдут в его состав с возможностью жилой застройки, но на данный момент имеют целевое назначение ОСГ или ТСГ. Например, в Бориспольском районе недавно была заключена очень выгодная сделка по приобретению нескольких гектаров, которые вошли в границы села, но целевое назначение этих наделов еще не было изменено. Продавец хотел за свою землю $800 за сотку, а в итоге продал ее по $430», - рассказывает она.

Примерно вдвое упала за год и стоимость столичной земли. В этом сегменте предложений не так много, как в пригороде, но инвестору все же есть из чего выбрать. Например, цена киевского завода «Большевик», имеющего участок около 3 га (акт постоянного пользования) и 3 тыс. производственных помещений, несмотря на удачное расположение объекта и возможность построить на его землях многофункциональный комплекс, упала с $7 млн до $4 млн. А 7 га на проспекте Григоренко (аренда на 25 лет) под строительство торговой недвижимости подешевели за год с $25 тыс. до $17 тыс. за сотку.

Правда, риэлторы оговариваются, что в центре Киева по-прежнему сложно найти большой надел. По словам Дарьи Дружченко, как правило, такие участки продаются не как пустая земля, а как бизнес-проект. «Причем их стоимость может быть любой. Заинтересованные стороны в таких случаях встречаются и совместно рассчитывают объективную на данный момент цену или же договариваются о покупке доли в бизнесе продавца», - говорит г-жа Дружченко. По такой схеме, как утверждают в агентствах, сейчас продаются участки свыше 1 га на улицах Госпитальной, Мазепы, Старонаводницкой, Спасской, Щекавицкой, Московском проспекте.

Дальше - больше
По словам Сергея Костецкого, наибольшим спросом со стороны сегодняшних покупателей пользуются наделы в пригороде под коттеджные городки, поскольку в условиях кризиса этот сектор требует меньше всего первоначальных вложений и несет минимум рисков. Например, в данный момент некий иностранный фонд рассматривает возможность покупки 150 га в Макаровском районе под строительство коттеджного городка с крупными развлекательным и спортивным комплексами. Многие арабские фонды проявляют заинтересованность в приобретении целого пула участков под логистические парки (как минимум 5-10 подходящих наделов для единоразового приобретения). В городе же основной интерес инвесторов сосредоточен на участках под жилье и торговые комплексы небольшого размера. «Отечественные компании в докризисное время набрали себе столько земли под будущие проекты, что будет хорошо, если они за ближайшие годы освоят хотя бы половину из них. Поэтому неудивительно, что на рынке крупноформатных наделов сейчас преобладают иностранцы, которые пользуются тем, что многим владельцам земли ее надо срочно реализовать, чтобы выполнить свои обязательства в других секторах», - говорит Оксана Лавриненкова.

В ближайшем будущем, считают эксперты, на рынке коммерческой земли появится большее разнообразие выгодных предложений, а стоимость продолжит снижаться. По мнению директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, поскольку кризисные явления в экономике затягиваются, многие компании в течение ближайшего года вынуждены будут предлагать на продажу имеющиеся у них в портфелях участки и проекты, которые ранее хотели освоить сами. «В дальнейшем будут востребованы прежде всего наделы вдоль инженерной и транспортной инфраструктуры, особенно если она модернизируется, и, конечно, в экологически чистых зонах. Цены в следующем полугодии могут упасть еще на 15-20%», - прогнозирует г-н Попов.